主题：媒体称北京地价已疯狂 土地总市值远超美国一年GDP

      在北京，一个指甲盖儿大小的地方，现在最高能卖多少钱？4块多。

      这里是北京市朝阳区孙河乡，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿、配建公租房3.3万平米的条件竞得这里的HIJ地块，楼面单价超过4.4万元/平方米，即每平方厘米4块多，成为北京楼面单价最高的地块，真算是“寸土寸金”。

半个多月之后的8月16日，在距离北京2300多公里的广东深圳，华润置地以109亿元总价竞得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地总价纪录。

      这就是“地王”——一段时间内，在某个区域土地市场中诞生的价格最高者。

      经历了短暂沉寂之后，地王今年再次在各地横空出世，又以极高的频率被新的地王取代。而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。

      今年以来，在中国的城市版图上，地王大战遍地开花，各大房企巨头和资本大鳄们在角逐中不断刷新纪录，制造了令人瞠目的价格标尺。

      2011年，《中国经济周刊》发布的《2010年中国地王图》数据显示，如果把北京的土地全部卖掉，可以制造出超过美国一年的GDP总量。而时至今日，这个数字已经把美国2012年的GDP远远地抛在身后。

      市场忍不住要造地王，这无疑是一个极度危险的信号。中国的房地产究竟是成了佛还是成了妖？如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中最大的受益者和受害者？

      地王，我们何时说再见？

地王价格连年涨 今年更比往年高

      7月23日下午，《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到，包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、万科、招商、住总等一众知名房企齐聚一堂，参与朝阳区孙河HIJ低密度地块的竞争。

《中国经济周刊》记者刘德炳|北京报道

      孙河这回算是给北京“出了一口气”。近年来，尽管北京的房价是全国最高的，但是地王价格却屡屡被上海、浙江温州等城市超越。

      7月23日下午，《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到，包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、万科、招商、住总等一众知名房企齐聚一堂，参与朝阳区孙河HIJ低密度地块的竞争。

      经过30多轮竞价后，孙河HIJ地块的价格触到了政府设定的价格上限，参与竞买的房企只得开始竞报公共租赁房面积。随后，又经过30多轮公租房面积的竞报，中粮地产最终胜出。

      知情人士称，按照国土部的规定，如果一宗土地的溢价率超过50%，国土部便视为“异常交易地块”，并对该地块拿地、付款、开发和销售过程进行全程重点监测。因此，现在政府部门对一宗土地实施最高限价，其价格上限通常会在底价的基础上，上浮接近50%的水平。

      第二天，中粮地产就拿地情况发布公告，称北京朝阳孙河HIJ地块用地规模75359.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地。但是，关于地价及其他市场信息，中粮地产却只字未提。

根据业界测算，扣除保障房面积后，该地块的楼面单价高达4.4万元/平方米，成为北京新的单价地王，这也是北京有史以来的最高价地王。此前，这一区域的楼面单价只有2万多元/平方米。

      地王年年有，2013年格外多。回头来看号称是“地王年”的2009年、2010年，与2013年相比，简直是小巫见大巫。不仅仅是之前的地王价格峰值屡被突破，而且从数量来看，2013年地王可谓是在多个城市遍地开花。

      根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院根据27个省份省会城市的地价编制出的“2013年中国地王图”显示，今年以来，各大房企正在全国跑马圈地，部分城市的地王价格创出了史无前例的新高，49个地王中，有将近一半的地王被大型房企夺得，除了中粮地产，万科、恒大、绿地、保利、中海等知名地产大佬均斩获颇丰。

      其中，一向称不拿地王的行业龙头万科夺得了上海、重庆两地的总价地王，而在广州、杭州等地，万科夺得的土地价格虽然不是最高的，但也排在前列。如在广州，万科夺得的荔湾区地块总价为6亿元，楼面单价高达19638元/平方米，这一价格排在广州第五。

      恒大地产今年夺得了海口总价地王、广州单价第二的两个“地王级地块”，并且一口气在重庆夺得多宗高价地，将总价第四、第五、第七、第九的地块收入囊中。此外，从未进京的恒大地产也在今年进军北京市场，在体量高达51.1万平方米的昌平区沙河高教园地块争夺战中，恒大地产最终报价35.6亿元，总价位列北京第二。

      中海地产则夺得了合肥总价地王和内蒙古呼和浩特单价地王；保利夺得了重庆总价地王；绿地夺得了西安总价地王、昆明单价地王、昆明总价地王。

      在多个地王大战现场，记者看到，大佬们几乎不经思量就频频举牌。针对市场质疑地产大佬热衷抢地王，万科有关负责人表示，充分估计到市场风险，严格地说，万科所拿的仅仅是一个城市的区域地王，市场影响不是特别大，风险也可控。

      上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《中国经济周刊》：“比较异常的是，3月份调控政策出台，眼下政策正逐步落实，但没想到市场随后会以地王频出来回应，而且速度这么快，这是相当值得警惕的。”

地王身价分化：北上广涨，其他省会城市跌

      几乎所有省会都诞生了新地王，但是与2010年相比，2013年的地王们，身价也出现了极大的分化。

      在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪，后面的地王很快就颠覆前面的地王。

“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP

    记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到，在地王还没出世时，业主们和中介就开始议论起来，部分业主甚至决定暂停抛出手中房产。7月3日，该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王，部分业主开始上调房价，有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右。

 

      这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近5年，房地产发生了太多这样的故事。

      记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到，在地王还没出世时，业主们和中介就开始议论起来，部分业主甚至决定暂停抛出手中房产。7月3日，该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王，部分业主开始上调房价，有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右。

      但是，随意造地王，也有可能导致吃不了兜着走。

      在地王频频出现的2010年，多宗地王传出退地的消息。2010年温州单价高达3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米，离7万元/平方米的预期目标相差甚远，但目前来看，由于温州房价仍在下降，这一地王能否全身而退是个大难题。

      中国社科院此前的一份报告指出：“目前来看，房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

      有分析人士指出，尽管有巨大的购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。

      房地产牵动着中国经济的全局。信达证券地产分析师张冬峰曾告诉《中国经济周刊》：“这是一种比较危险的局面，所谓的‘三驾马车’，投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿？”

      张冬峰还认为，中国目前的财富高度集中在40~55岁左右的一拨人手中，这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、20年之后，随着这部分人年龄渐长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能力将十分有限，届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入如同日本一样十余年的经济衰退。

      全球最大的空头基金尼克斯掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯日前接受日本媒体采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。

      查诺斯称，据其试算，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的这一比例为375%。中国政府试图控制泡沫，但并未见效，大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。

      2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。

      北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。

      8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人*民*币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。

      “从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。

“不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的”

      目前，国土资源部对地王尤其是特大地块保持着密切关注。国土资源部副部长胡存智7月11日表示，当前的土地市场存在着供地者和用地者达成“默契行为”的情况。通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。目前国土部已经选择了可能存在违规情况的“特殊”地块284宗，在相关省市的协助下，正在对这些地块进行调查分析。此外，国土资源部也通过扩大土地供应降地价。

      然而，土地市场的热情始终没能消退。

      在各类调控措施中，房产税最受关注，而随着重庆、上海等地开始征收，现行房产税政策与调整土地财政的目标相距甚远。多位专家均指出，房产税改革必须突出其改革试点作用，应敢于突破目前的征税模式，为改革积累更多准备。

      住房和城乡建设部一位官员曾指出，调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，每年有1000多万的农民进城；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人*民*币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高、土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多；六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一dao切”的办法调控房地产市场。

      “土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”一位地产开发商在接受《中国经济周刊》采访时坦言，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

      还有的地产专业人士建议，只有打破土地地方垄断，才有望从根本上缓和目前的供需矛盾，最终破解高房价。

      “不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。

来源:中国经济周刊