本人现在正准备卖自己的房产呢.连二手房都玩命的抢,真的是到了有钱的时候了吗.

我的一个新加坡的朋友来到这里,看完咱们的房价第一句话就说.中国人真的很有钱的.说我们现在的房价怎么一个月薪水怎也要赚2万了吧.

现在中国的房地产正在走第一大浪中的第五子浪的第三延伸浪.和15年前的香港房地产一样.由于经济的过快增长一般房地产都会走出极大的延伸行情.

如真的是第五子浪走眼神了,那其第四浪和最后的第五浪将会是很壮观的和残酷的.

香港房地产用了整整25年才完成了第三主升浪.

国际油价的大幅下跌告诉中国房价什么

这就是市场，一个常常与人的意志相左的市场。油价冰火两重天的市场演绎，不仅在教训石油期货投机者和自命不凡的分析师，也在教育着中国的房价。同样烈火烹油、牛气冲天的中国房价，是否该从国际油价的市场演变中“悟”出点什么？

　　国际油价今年冰火两重天的走势，告诉了中国 一个“有涨必有跌”的古老市场铁律。然而，这个市场铁律，中国房价现在似乎不想听，当然也听不进。听不进的理由很简单：北京是全国的北京，世界的北京，那么大需求，北京的房价怎能不涨。同样，上海是全国的上海，世界的上海，上海的土地就那么多，巨大的需求怎么能不推高房价？这样的理由，非常像上半年国际油价上涨时的一个代表性观点：中国需求如此之大，国际油价怎能不涨？有分析师甚至据此预测，国际油价会冲破100美元大关，一如国内 商在攀比香港、东京、伦敦房价后，认为京沪房价仍会继续冲关夺隘一样。现在，中国还是上半年的那个中国，中国需求依然旺盛，但国际油价跌了，而且跌得很厉害。中国房价呢？仍在上演类似上半年国际油价那样不可一世的涨势。很多人宁愿相信需求对房价的推波助澜，一如相信需求对油价的推动一样，却总是有意无意地忽略这样的事实：需求会推动价格上涨，但上涨到一定程度的价格也会反过来抑制需求。油价高得离谱，人们会削减汽油消费，更会加快寻找类似太阳能、乙醇这样的替代品；京沪房价高得离谱，世界需求可以到别的国家或别的城市去释放，为什么一定要来北京上海？上半年油价屡创新高时，没有人相信下半年油价会如此下跌。中国房价呢？虽然目前尚未有猛烈下跌迹象，但国际油价在众人看好之际猝不及防、折戟向下，如此市场风险的确值得危如累卵的中国房价小心防范。

　　国际油价今年冰火两重天的走势，也在警告中国房价的炒作者和投机者，得意忘形与乐极生悲、暴赚与暴亏是“孪生兄弟”。2003年以来，石油等大宗商品开始步入牛市，美国能源类基金的投资回报率平均高达33%，高居各类投资基金之首，诸多对冲基金一直享受着油价上涨带来的暴利快乐。然而，天有不测风云，当对冲基金们在连创新高的面前炫耀鼓胀的钱包时，油价突然反转，厄运很快降临。一个名叫Amaranth的美国对冲基金，短短两三个月就巨亏数亿美金，市场的无情和风险的莫测，确实让人胆寒。我国房价从2000年以来一直走在牛市的大道上，投资回报率不让国际油价。类似油市中“对冲基金”的“炒房团”，更是在这轮房价的疯涨中掘到了暴利。现在，仍有很多投机客和“炒房团”游走在全国各地的房市中，他们就像那些看好油价上涨的对冲基金一样，坚定不移地看涨中国房价。他们会不会遭遇一如美国对冲基金Amaranth式的巨亏呢？我想，美丽但已经听到细微破裂声的房价泡沫，不会让人们为一个毫无悬念的答案等待太久。

　　国际油价今年冰火两重天的走势，还在告诉中国房价，如果供需失衡导致价格背离，调控和干预是必须的，也应当是强有力的。国际油价事关世界各国经济的发展，为了干预油价暴涨暴跌，欧佩克经常在关键时刻调控产量。同样，房价也牵动着千家万户的心，在价格严重偏离价值时，政府也应当进行强有力的干预和调控。欧佩克手中有油田，可以调控产量；政府手中有土地和税收杠杆，既可以调控供应，也可以干预需求。但是，不管是欧佩克限(增)产，还是政府调控房价，能否产生效果，关键在于执行。同样，我国政府对房价的调控，尽管近几年来出台政策很多，但房价却越调越涨，原因就在于一些地方政府政策执行上阳奉阴违，甚至为了地方利益不作落实，使政策效果大打折扣。看来，对于油价，欧佩克限产一次不行，还得来第二次、第三次；中国房价调控也应当土地调控不行，用税收杠杆，税收杠杆不行，通过行政方式就地免职一批阳奉阴违的官员。

　　最近，颇受瞩目的上海退房案，一审判决开发商退还房款，开发商终于开始为疯狂的房价付出代价。这是不是房价泡沫开始破裂的预兆？当上海涌现的退房潮，让开发商们寄希望于政府干预时，房价泡沫濒临破灭的乱象是否已经开始让政府不得不去艰难面对？

全球周期性*时代即将到来

全球的流动资产热最终将通过3种渠道转化为*。

一，房地产热在英美等国引发了对服务业的巨大需求，导致这些国家的劳动力市场趋紧。

第二，3年来的商品泡沫使生产成本和生活成本上升，幅度超过了全球GDP(国内生产总值)的5%。虽然商品价格上涨推动的*在过去能通过消费者举债和缩小利润空间加以消化，但目前却导致工资水平升高以及核心*。

第三，某些国家一直以来不愿为防治污染付出代价以及支付劳动福利，人为压低了全球生产成本。由于来自各方的压力，有关国家正采取措施使生产成本实现正常化，而这将加剧全球*。

全球化步伐放缓拖累了经济的宏观走势。*可能也将受到影响。全球*率4个季度以来上升了60个基点。如果这一趋势像我认为的那样继续发展下去，各大中央银行将不得不集中精力对付*，而没有时间去考虑如何促进经济增长。而且，这只是一个开端。各大中央银行也许在未来两年内都不得不集中精力对付*。

在这一周期中，债券将是最先贬值的资产。在我看来，趋势可能继续下去。债券贬值最终将拖累其它资产。尤为重要的是，随着收益率曲线急遽变陡，商品泡沫可能破灭。最后下跌的很可能是股票市场。

然后，与过去3年的情况刚好相反，世界将经历一段所有资产一起贬值的时期。这段时期可能持续2到3年。然后，债券市场将率先复苏。

周期性*即将到来

全球化阻碍了工资水平升高这一货币供应量增加和*之间的主要传输媒介。相反，过强的流动性一直在推动资产市场产生需求。全球化使世界各地的需求都在增加，*出现的时间延后了。

技术革新、“9·11”事件和众多工厂快速向中国转移，导致2002年出现了大幅度通货紧缩。美国、欧洲、日本和中国的平均通胀率从2001年第二季度的3.2%下降到2002年第三季度的1.1%。通货紧缩恐慌使美联储将利率降至1%，使日本银行采取“定量宽松”政策，从而导致了大规模的流动资产热。

流动资产热通过推动资产市场发展刺激了需求。房地产价格上涨使西方消费者增强了开支能力。商品价格上涨使发展中国家能用于支出的收入增加。因证券市场发展和信贷息差缩小而降低的资本成本使发展中国家得以进行投资。

虽然2006年第一季度的*率比2002年第三季度的1.1%增加了一倍，达到2.2%，但与3年来较高的经济增长率相比，*率仍处于较低水平。而且，很多人会说，*率上升在很大程度应归咎于能源价格上涨，而不是核心*。这一论点并不像听起来那么有理。整体*率与核心消费品价格指数必定会趋同。除非商品泡沫很快破灭，否则核心消费品价格指数可能会向整体*率靠拢，而不是相反。

*率即将上升的3个原因

第一，工资水平可能上升，尤其是在经常账户赤字较高的经济体中。如果服务业和制造业在劳动力市场上的互换余地较大，全球化就能有效抑制*。随着时间的推移，这种效应会逐渐消失。这种替代效应可能首先会在经常账户赤字较高的经济体中消失。澳大利亚经济停滞不前但*率却居高不下就是一个事例。

第二，商品价格上涨还没有完全影响到整体*率，因为公司吸收了一些通胀压力，各国政府也提供了一定的补贴。布伦特原油期货在2006年的平均价格是每桶63.7美元，而2002年仅为25美元。全球经济为此多支出了1.2万亿美元的石油成本。其它能源(煤和天然气)价格在此期间也涨了近一倍，导致大约5000亿美元的额外支出。额外的能源成本可能占全球国内生产总值的4%。能源价格上涨很大程度上还没有在*中体现出来。其它商品价格上涨导致的额外支出至少也占全球国内生产总值的1%。

第三，中国的生产成本在实现正常化。由于中国的劳动力十分廉价，制造业在过去5年内大规模向中国转移。人们对低劳动力成本的优势有着充分认识，但对环保标准和执行情况松懈的作用的认识还不够。在过去3年内，这一因素在吸引生产企业转移方面发挥的作用也许比劳动力成本更大。如果转移到中国的工厂必须执行与经合组织国家相同的环保标准，中国制造的商品也许就不会这么廉价了。

中国已慢慢认识到，需要使污染成本正常化。广东省可能会关闭数千家未达到环保规定的企业。中国国家发展和改革委员会最近下发指导意见，对造成严重污染的PVC(聚氯乙烯)行业采取了更加严格的控制。

中国增加工资的政策将使中国出口商品的价格大幅上涨，针织品等产品的价格将上涨20%到30%。污染标准正常化对许多化工产品也将产生相同的影响。

中国生产状况的正常化将是导致周期性*的一大因素。

债券市场将持续低迷

全球的*率可能会维持目前每月5到6个基点的上升趋势。这应归咎于能通过货币市场和经常账户差额使*从一个国家蔓延到整个世界的金融全球化现象。步伐可能会从这儿开始加速，因为在英美等国，服务业和制造业在劳动力市场上的互换余地已经消失。

工资水平面对流动资产热反应缓慢是这一周期中一个独一无二的特点。理性预期经济学认为，同时身为消费者的工人明白，货币供应量增加过快将导致*，因此，工人在看到货币供应量增加过快时会要求加工资。目前还没有出现这种情况是出于以下两个原因：第一，外包增加了工作的不稳定性，而且使商品价格下降；第二，房地产增值和信贷放松使通过借贷维持生活方式变得更加容易。

随着这两个因素不再发挥作用，工资需求可能加速。2006年，货币主义可能卷土重来。预计*率将缓慢上升，但*率突然飙升的可能性同样存在。

房地产处在崩溃边缘：三年后房价必将大跌
改革开放以来，从来没有哪个行业像今天的房地产行业一样受到社会各个阶层的高度关注，也从来没有哪个行业象房地产行业一样受到公众广泛的指责与讨伐。可以清晰地看到，病态的房地产业已经成为人民的公敌。

　　当前的房地产，充斥着谎言、欺骗、阴谋、暴力……，高度地彰显了人性的贪婪、无耻、自私、堕落……。不仅仅具有“七宗罪”，几乎人性所有的阴暗面和人类社会的一切罪恶都在这里得到发扬光大。

　　一、房地产业的罪恶

　　首先，房地产业最大罪恶是蔑视公权。房地产开发商引诱一些地方政府官员的或与其合谋，从而公然践踏法律、扰乱经济秩序，达到牟取暴利的目的。社会主义中国的政府和政府的官员，是公共财富的守护神和看护者，但是，这个守护神和看护者的身份正在接受着房地产开发商的挑战，在房地产商巨额财富的引诱下，一小政府撮官员正在堕落，并成为房地产商人利益链条的一个关键环节。

　　近期，反腐重拳出击，以上海市委书记陈良宇、北京市副市长刘志华为代表的一小撮大大小小的腐败官员应声落马， 这些腐败官员的落马与其说是栽在纪检、司法部门的手中，不如说栽在房地产商人手中更加准确。这些腐败官员几乎都和房地产商人勾肩搭背、吹吹拍拍，官员利用人民赋予的权力，随心所欲地把作为公共财富的土地出让给开发商，并为他们鸣锣开道。开发商利用这些土地开发高价的房地产，从公众手中盘剥巨额财富，然后两者无耻地坐地分赃，各得其所，各获其利。如果在征地过程中，一些普通百姓稍作反抗，政府官员默许开发商动用*力量进行威胁和恐吓，甚至一些政府官员竟然动用武警来铲除所谓的“钉子户”，这些现象都是有据可查。

　　无疑，房地产开发商和一些官员勾勾搭搭、称兄道弟，使关系国计民生的房地产业成为一个让老百姓来看来就是一个血雨腥风的江湖。如果稍关心时事的人都不会忘记河北定州的群体事件。一小撮人民政府的官员，甚至是相当级别的官员，在房地产开发商的怂恿和教唆下摇身一变成了江湖大佬，从人民的“公仆”堕落为人民的“公敌”。

　　当我们的政治教科书谆谆教诲我们说，资本主义国家的政客都是资产阶级代言人，为资产阶级的利益说话时候，我们自豪于我们的政府是人民的代言人，为人民谋福利。而这些堕落的政府官员把自己的点点私利同房地产商人的利益捆绑在一起，并明目张胆地为房地产商人做清道夫的时候，我们不得不说，房地产商人在动摇着我们的信仰，侮辱着我们的理想。

　　房地产开发商第二个罪恶是毫无羞耻、赤裸裸地进行欺骗，为一己之私公然践踏诚信二字。前几天，央视《焦点访谈》播放了一期《难以兑现的承诺》的节目。在这个节目中，付出了巨款的购房者并没有买到象房地产开发商承诺那样的房子，甚至交房日期也一拖再拖。在这些购房者焦急无奈的呼喊的时候，那个房地产开发商振振有词地毫不在乎地和这些购房者对决。电视画面出现双方谈判现场中，可以清晰地看到房地产开发商极其傲慢的神情及其背后一排虎背熊腰的保安。

　　在节目中，购房者的无奈、焦急、企盼的神情与开发商的傲慢、无所谓、嚣张的态度形成了鲜明的对比。

　　在市场经济中，一般买方为主导者，唯有房地产行业颠覆了这个现象，当几乎所有行业的商家都喊出了“顾客就是上帝”的口号时，唯有房地产开发商用行动在说“顾客就是孙子”，房地产开发商似乎向购房者表明：我可以骗你、耍你、骂你、威胁你、恐吓你…….，甚至让保安打你，你能把我怎么样？

　　事实上，绝大部分房地产开发商都利用过各种各样的欺诈手段。虚假广告、伪造证件、滥用规则、捂盖楼盘……等欺诈手段在房地产业层出不穷，一旦识破或遇到反抗，或毫不在乎，我行我素；或使用威胁、恐吓等手段对付业主；或直接使用暴力手段。很多媒体报道过开发商殴打业主的事件。

　　房地产开发商公然践踏了商业原则已经成为社会一大公害。

　　第三个罪恶：泯灭良知，丧失人性。

　　面对公众的指责和抱怨，一些房地产商人毫无羞愧之心，倒有自得之意；面对苦不堪言的众多房奴，一些房地产商毫无怜悯之心，倒有痛恨之意。公然叫嚣，不是为穷人盖房子，买不起房子活该。

　　没有人指望房地产开发商能大发慈悲，更没有人幼稚地幻想房地产开发商为穷人提供廉价房。但是，作为同是圆颅方趾的人来说，同情弱者，怜悯弱者是最起码的道义和良知，是基本的人性。就是在资本主义最罪恶的年代，当泰坦尼克号沉没的时候，强壮的男人也是把求生的机会让给妇女儿童，在社会主义的中国，在文明已经高度发达的21世纪，一些房地产商人这些言论体现了哪些良知和道义？体现了怎么样的人性？

　　按着他们这种逻辑，穷人都应该露宿街头，天作房，地坐床，或重返洞穴时代，在山洞里茹毛饮血。即使认为关注弱势群体是政府的事情，不是商人的事情，难道作为强势群体的开发商就不能袒露一些人性么？不能表现一些良知么？显然，人性在泯灭，良知在泯灭。为了财富扭曲了人性。

　　房地产业的罪恶不仅仅是这些，如果说是这个行业的罪恶罄竹难书有些过分，那么说这个行业目前是藏污纳垢之地是恰如其分的。

　　然而，令人反思的是，房地产业恶劣状况已经持续了相当一段时间，为什么情况一直在恶化？政府、公众和具有良知的学者作了些什么？
　
　　二、在房地产问题上学者应该有良知

　　今天，看到一篇上海一所知名高校教师写的题为《谈论房地产：重要的是客观和理性》，或许对上面的问题得到一些答案。很明显地看出，这篇文章是在为房地产行业辩护。这位作者如果不是房地产开发商的利益同盟者，那么一定是一个与世隔绝的隐者。

　　文中写道：“近几年房价上涨较快，的确让普通老百姓在改善居住条件时有点难以承受”。“只要稍作客观分析，就知道住房价格上涨的趋势是必然的，尤其是中心城市的房价会上涨比较快，因为相比人口增长和收入提高，土地显得更加稀缺，物以稀为贵这是最基本的经济学道理。的确，近几年住房价格有点上涨过快，里面有投机炒作的不健康因素存在。”

　　非常明显，这篇文章的提法就存在错误，什么是“有点过快”，什么是“只要稍作客观分析，就知道住房价格上涨的趋势是必然的”？难道一个月内房价每平方上涨1000多元还是“有点”么？难道学者判断房价下跌就不是客观分析么？这篇文章明显在为房地产托市，作者大谈理性和客观，而自己的理性和客观又在哪里呢？

　　一些经济学家力挺房地产，为房地产行业辩护，看似客观理性，事实上缺乏常识。而这种忽悠同一些媒体、腐败官员相结合，就导致了公众的非理性消费，很多人之所以负债累累，不惜来做作房奴，仍购买天价房，就是因为恐慌房地产的飞涨。房地产利益链条中的人采取多种手法，制造恐慌，改变购房者的预期，导致房价飞涨。

　　可以预测，房地产处在崩溃的边缘，高房价维持不了多久。多则三年，三年之后必将大跌。

　　三、病态的房地产业处在崩溃的边缘

　　一个简单的常识，患有重病的人不加医治最后的结局就是死亡。同样，严重病态的房地产业也不会维持多久，正处在崩溃的边缘。治疗房地产的疾患已经失去了最佳时机，现在房地产业虽未病入膏肓，但是确实是回天乏力。

　　一些为房地产开发商辩护、说房价上涨是必然的人可以拿出无数条理由，并有无数个数据来证明自己的观点。但是肯定会忽略这样一些常识性的问题，是谁在为高房价买单？谁抬高了房价？世界和中国经济经过９７年金融危机后风平浪静平稳高速发展到底还能维持多久？

　　不可否认的事实是，众多无奈的房奴为高房价买单，是少数开发商及一些地方政府抬高了房价，世界及中国经济高速发展维持多久谁也难说，但可以肯定地说经济的发展成波浪形，在高速平稳发展后总会出现低谷和种种危机，造物主不会始终奖励人类。中国曾出现过四次周期性经济低谷：即 1958－1960年；1978－19７９年；1988－１９８９年；1994－1995年。经过四次低谷，第五次何时发生？现在没有答案。但可以判断，作为病态的房地产业，一旦出现经济低谷，必然崩溃，品尝恶果。

泰坦尼克号正在靠近冰山

我是大阪人，自己家有一块地，我母亲要卖，我不让卖，认为地价只会越来越高，等等。可是第二年地价就下跌了，我母亲的感觉是比我好，她在最高点卖掉了地。

　　关于土地神话、全民炒股等等话题，我们电视台做过泡沫怎么破灭的节目，也在反省教训。1989年是不平凡的一年。世界发生了这么大变化，日本还沉浸在泡沫中，繁荣冲昏了头脑。东京都西新宿厅大楼，泡沫经济时期设计的豪华高档产物，跟巴比伦的塔一样，我叫它泡沫塔。

　　那时侯，为了盖房子，*赶走民众，强拆，一夜就推倒房子。

　　银行最坏。泡沫经济时期，拼命借钱给大家，泡沫破灭的时候又天天催债，债务压的人们无法生存，跳楼的。

　　历史上有荷兰的郁金香泡沫，谁会想到它会像幽灵一样转到日本，“失去的10年”——这10年痛苦得要命。

　　过去，日本证券公司的老板骑着

火箭在美国时代周刊的封面上出现，我觉得非常神气。结果，谁想到，日本最大的三一证券公司最终还是倒闭了，我很长时间都不能接受这个现实。不是哈佛教授惊呼《日本第一》、日本人写书《日本可以说不》吗？怎么回事？

　　现在，日本人担心中国泡沫破灭，影响日本经济。如果中国崩溃，那么日本也会跟着崩溃，中日经济已经一体化了。

　　中国学者对泡沫的警惕可以理解，因为阻止泡沫出现真是太难了。历史上，平缓地挤碎泡沫的先例从来没有出现过。往往是等大家有了危机感的时刻，正是泡沫破灭的时刻。

　　今年我到中国采访，感觉土地价格暴涨得难以想象。北京、上海也有不少借钱买房的人，不可思议！跑不了了，必死无疑。我的感觉是中国

房价、地价泡沫比日本的泡沫一点儿也不逊色。

　　我告诉你：中国泡沫肯定要破灭。泰坦尼克号已经靠近冰山了，难道还浑然不觉吗？

　　中国经济泡沫不仅危险，政治风险更大。中国社会矛盾尖锐，泡沫将触发这些矛盾激化，引发更大的冲击力。

　　外国记者对中国并不了解，不了解中国深层次的问题，只是一味“鼓吹”中国崛起，他们根本不理解中国人所处的状态。

　　我们的经验如果被中国熟视无睹，那真是太可惜了！

　　采访手记：东京亿万富翁横井英树，购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山、以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年横井英树以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。

　　虽然已经过去15年，这个昨日的故事依然清晰可辨。对他来说，这个故事，充满传奇，横井英树也是他心目中的英雄。“可他破产了！”东吉猛呷口酒，摇摇头。显然，这些回忆对他来说，有些痛苦，尽管他不是主人公。

　　也许这样的经历给他的心灵冲击太大，所以他说，自己看事情变得悲观，对中国的泡沫经济状态，他也表现悲观。

　　“孔子说，要知己知彼，中国不仅要知‘彼’，了解日本的经验教训，而更重要的是知己，了解自己的现状。”他一脸认真地说。

大家晚上好，最近事情比较多，各位多包含啊！

当前

中国经济和日本泡沫时期最为想像的地方在哪里？

　　福本智之：从泡沫经济的症状上看,中国和日本有很多不一样的地方。比如,从增长潜力方面比较,日本80年代后半期,经济增长潜力出现回落的征兆,劳动增长率也出现转折,开始从正增长转为负增长,以前农村劳动力转移到城市支撑了经济的高增长,但80年代劳动力转移结束了，出现回落,依靠引进和模仿的增长模式动力出现衰退的时期,与此相反,中国经济增长潜力依然很强,尽管有一些学者对中国的统计数据产生怀疑,但是当你在中国大城市的街上走一圈,你能明显感受到旺盛的消费和充足的增长潜力。中国农村劳动力供给依然充足；中国企业技术水平远低于世界水平,所以技术进步的空间依然很大。

　　当然也有相似的地方:80年代的日本和中国一样，企业大多是依靠间接融资,中国股市规模毕竟还不成气候。所以，股市、房市流入的资金大部分都是银行的资金。

　　当然，中国央行非常警惕银行资金流向房地产，注意控制信贷，但调查的数据显示，中国银行资金还是有相当数量流向房地产。

　　所以，我个人的意见是，房地产的风险都集中在银行业，这一点与当年的日本非常相似。如果银行有非常健全的审查机制和风险控制体系，那没有什么可担心的，但是，中国目前的银行风险控制体系还比较弱，监控力差。即使是目前剥离了旧的不良资产，还可能会产生新的。

　　经济观察报：对于一个经济体来说，挤泡沫最重要的是解决什么问题？中国应从日本的教训中借鉴什么？

　　福本智之：从上个世纪80年代日本的教训看，日本银行只是追求短期利润，而忽视了长期发展，没有料到这带来的后果如此严重。

　　现在，日本银行汲取了教训，通过10多年的改革，拥有了健全的审查机制，无论是宏观层面还是微观层面：微观层面，对各个项目的审查都有一套严格的制度。比如，用现金贴现法估算今后几年现金流变化，来测算还贷能力。现在，日本的银行越来越重视现金流和未来资产的测算，而在泡沫经济时期，银行贷款过度重视不动产做抵押的价值。

　　宏观层面，比如，采取信用风险统计方法，根据企业的利润收益、财务状况等详细数据，模拟判断企业信用等级，破产概率……从而估算银行承担的信用风险总额。

　　日本从80年代，开始进行了金融自由化，而且是在银行没有完备整套风险管理体制的情况下放宽了金融的业务。企业债券、商业票据被解禁，大企业盛行通过发行大量企业债券、商业票据而获得的资金存为大额定期存款，或是进行

股票、投资信托、房地产的投资等，金融交易被不断放大。

　　这个教训，中国应该借鉴。

　　80年代前，日本央行受大藏省干涉，没有完全的独立性。经过改革，日本1997年修改新日本银行法，使日本银行独立于政府，央行具有独立性，这个变化非常重要，因为，政府重视发展，往往忽视*，所以，许多国家让央行独立于政府部门。

　　另外，中国的银行改革应该加快步伐。目前中国商业银行的管理在改善，不良资产通过处置也在改善，资产质量变好起来，这些都是不可否认的事实。但是四大银行的负责人还是政治家。根本的治理结构有多大变化是令人怀疑的。如果银行没有建立完善公司治理结构，一旦发生泡沫，破坏力将更大。只不过，中国增长的潜力掩盖了这些缺陷。

　　我个人认为，中国应该利用高增长的时机，加快改革，抢时间。如何防止泡沫经济出现，最重要的手段之一就是金融体制改革加快。

　　比如，前不久，中国审计部门，查出农业银行违规贷款，内部风险控制不够，垂直体系太庞大等问题，这个问题是很严重的，值得警惕。

　　经济观察报：我们现在观察日本，是希望寻求一个问题的答案，那就是中国是否可以避免泡沫经济的出现。您的看法呢？

　　福本智之：中国是否可以借鉴日本泡沫经济的教训，从而避免泡沫经济的出现？我觉得非常难，因为处于泡沫之中是很难评估的。

　　就我个人的理解，我认为中国确实可以从日本的经历中吸取以下教训。

　　比如说，我们先要了解泡沫后遗症会多大，然后采取足够措施，日本的教训是，当时在银行呆账准备金方面，银行处理坏账力度不够，只是暂时缓解了银行的恶化状况，结果又反复恶化，第二次，第三次，这样不断地反复。如果当时就能彻底地处理银行不良资产，恐怕日本不需要10年时间来处置吧，日本银行业为摆脱巨额不良债权的困扰时间成本太大，应该在政策上更果断、更坚决。

　　其实，日本房地产泡沫不是80年代末这一次，60年代也有一次，但总体没有太大影响，为什么？因为那时候日本正处于高增长时期，轻易摆脱了其后遗症。中国其实更像日本60年代的泡沫时期。中国官方说法也许表现的太乐观，而一些学者也太悲观了，如果没有遇到什么大冲击的话，中国至少还有10多年高增长时期。

　　我个人认为，处于泡沫时期是很难评估的。泡沫发生了不用太担心，因为泡沫是经常发生的，但是要控制，不要吹得太大。中国房地产增长也有正常的需求，不一定是泡沫，比如说现在的城市化需求，农村转移到城市人口也很多，所以要两面看。当然，如何排除不正常的投机是必要的。

　　经济观察报：在您眼中，在防止泡沫或者控制泡沫的过程中，中国最需要关注的是哪个领域？

　　福本智之：我担心的是中国的银行体系，只要体系健全，即使出现了泡沫问题也不会太大。

　　中国一些情况与日本有部分相似，中国国有企业效益不是很好，一些民营企业尽管赢利不错，但财务制度不健全，怎么审查还贷能力？银行要赢利，贷款贷到哪里？国有企业效益不好，民营企业又令人担心，只好选择房地产。好像有这样的情况。

　　广场协议后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远。

　　当日元与美元比值从1：250变为1：120时，增长依靠外需的日本经济受到冲击，政府不得不采取放松银根的措施。一开始这样做是对的，但货币供应量增长到百分之十几的时候，如果果断提高利息是可以缓解泡沫的，但是之后股市黑色星期一发生，美国等世界各国也要求日本不要提高利息，担心这样做对世界经济有影响。所以宽松的货币政策持续了好多年时间。

　　1989年，当日本政府开始意识到土地价格严重脱离实际价值的时候，经济中的泡沫问题已经非常严重，央行也施行紧缩的货币政策。然而为时已晚，紧缩政策虽然戳破了泡沫经济，但累积的泡沫已经给日本经济带来巨大的损害，股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，日本经济进入十几年的衰退期。

有想发大财的吗.